STORY住まいのコラム

2023年12月29日

東広島で家を建てるのなら?家を建てる流れや費用・期間、ポイントを解説

目次

東広島で家を建てるのなら?家を建てる流れや費用・期間、ポイントを解説   

土地の有無で家を建てる流れは異なる

家を建てようと思うタイミングは人それぞれで、「子供が生まれたから」「子供の小学校入学」「土地を相続した」などタイミングはいろいろあります。
では、家を建てようと思ってから家が完成するまではどのような道のりをたどるのでしょうか?

この度は、家を建てる際の流れを、期間と費用に注目してご紹介してまいります。

土地が有るときの家を建てる流れ

家づくりの流れで、大きく分けて2つのパターンがあります。
それは、土地を持っているか持っていないかの2パターンとなります。
さらに、土地を持っている場合でも、その土地に建物があるか無いかでスケジュールが変わります。
もし、土地に建物があり、実際に住んでいるのであれば、建物の解体から新居の完成までの仮住まいを確保しなければなりません。
そして、ちょっと豆知識なのですが、建物を解体すると建物が解体されてなくなりました、という「滅失登記」という手続きをしなければいけません。

この滅失登記、多くの場合司法書士の方にお任せするのですが、やろうと思えば誰でもできます。この滅失登記をご自分でやられることで、経費を抑えることもできます。

土地が無いときの家を建てる流れ

多くの場合、家づくりを進めるにあたり、土地を探すところからのスタートになります。
家を建てたい希望のエリアでの土地探しとなるのですが、便利がよく、日あたりの良い、平坦な土地は、誰しもが欲しがる土地になるため、そもそもの数が少なく、金額も張ります。
「理想が60%かなっていれば、すぐに買うこと」といわれるほど、理想的な土地というものはありませんし、みんなが狙っています。家づくりの第一歩の土地選びは、慎重に選ぶ必要はあるのですが、大胆な決断も必要になります。

家を建てる流れをご紹介

家を建てる決心が固まったら、まずは情報収集にかかる必要があります。
とは言え、初めての家づくりになると、何から手を付けてよいかわかりませんよね。
ここでは、家づくりがどのような形で進んでいくかをお話します。

土地や建築会社を探す

家にはいろいろなタイプがあります。
注文住宅、建売住宅、マンション、中古住宅など。
先ずは、どのような家づくりをしたいかという方向性を決めることが大事になります。
進めていくうえで、方向変換が必要になればしていけばよいのです。
そして、方向性を決めてから個人で土地や建物の情報を集めることはとても大変なことです。
ですので、ここで、家づくりのパートナーとなる建設会社や不動産会社を探すことが近道となります。
土地を扱う会社にもいろいろあります。
大手不動産会社のグループ会社、特定の地域で長年営業している地元の不動産会社、相続に絡み、売りに出された土地情報を持っていることも多い銀行系の会社、また、建築会社でも土地の斡旋や販売をしている場合もあります。

大手の不動産会社は、そのネットワークを生かした高い情報収集力が強みです。
一方、地元の不動産会社は、周辺の地主などとも顔見知りのことが多く、条件がよい土地の情報がいち早く手に入る場合もあります。
掘り出し物を見つけるなら、銀行系もおすすめです。
それぞれ得意分野が異なるので、タイプの違う不動産会社をいくつか回ってみるのもいいかもしれません。
はじめは気になる物件がなくても、何回か通い、担当者に顔を覚えてもらうことで、優良物件を優先的に紹介してもらえることもあります。

そして、土地を探すときに家づくりをしてくれる工務店と一緒に探すことをお勧めします。
一見よさそうに見える土地でも、建設には不向きといった土地はよくあります。すべてとは言いませんが、そのような不利な条件をあまり説明せずに販売しようとする業者も中にはいます。
なので、冷静に土地の状況を判断できる工務店の人間や、建築士と土地を探すことが良いかと思います。

建物のプランニングを行う

土地に目星をつけたところで、そこの土地に建てられる家の間取りを作ることをお勧めします。
ここで、ざっくりでも家のボリュームや仕様を決めて、目安になる見積もりを建設会社に依頼をします。

なぜ、この時点で家の見積もりが必要になるのでしょうか?

それは、銀行に仮審査をしてもらうためです。
いくら気に入った土地で、そこに合う家をプランニングしても、お金が用意できなければ、家は建てることができません。
そのため、この土地でこんな家を建てるならこれぐらいお金がかかるということを把握することが大事です。

今、自分には手元に家のために使えるお金がいくらあって、ご両親や祖父母からの見込める援助がいくらになって(子や孫への贈与について、家を建てるための資金には非課税枠があります)土地はいくらで、家がいくらでトータルいくら必要になるのかを知る必要があります。

ここをしっかりしておかないと、後々資金が足らなくなり、外構に全く手が付けられないなどといった事態になりかねません。

そして、銀行がいくら貸してくれるのかを仮審査で出してもらいます。
その際に、銀行によって用意する書類は若干違いがありますが、基本的にはお金はかからないので、審査をしてもらいましょう。
そこで、仮審査では必要な金額よりも多めの金額を貸してもらうような手続きをしておくことをお勧めします。

後々、お金が余るようであれば、最終的に住宅ローンで借りる金額を下げればよいだけなので、問題はありません。
逆に、金額を上げるとなると審査のやり直しとなり、万が一増額が不可能となると、プランのやり直しとなり大変です。

土地の売買契約を結ぶ

仮審査も通り、その後住宅ローンの本審査を受けることとなります。
仮審査が通っていれば、よほどの問題がない限り、住宅ローンの本審査は通ります。

そして、いよいよ土地を購入することとなります。
では、土地を買うお金はどこから出るのでしょうか?
広い意味で、住宅ローンで賄うことにはなるのですが、あくまで住宅ローンは、住宅ローンを組む人の財務状態(いくら稼いでいて、いくら貯蓄があるのか)と土地と建物の価値が認められてそれを担保に住宅ローンを銀行が貸付を行います。

なので、土地を買う際は、まだ建物が無い状態なので、後ほど銀行から貸し付けられる住宅ローンの一部を前借して土地を購入するという形になります。
前借なので、住宅ローンを貸し付けられるタイミング(家が完成した)時までの、利息を支払う必要があり、ここで、土地の代金、前借分の利息、銀行の事務手数料、土地の登記費用、土地の契約書に貼る印紙代などが必要になります。

本設計を進める

銀行に住宅ローンの仮審査を申し込む前に、設計契約を建築会社と結んで、設計をしてもらう必要があります。
なぜ、土地を買う前に設計が必要になるかというと、設計図面がないと家の金額を出すことができないからです。
坪単価という言葉があります。30坪の家を建てたらいくらぐらいかかりますよという目安になるものですが、あくまで目安。家を建てる土地によってかかる経費は様々ですし、建てる家でどのような素材を使うかで金額も変わります。
そのため、銀行に住宅ローンの本審査を出すときには、家づくりに必要な金額全体を把握しておく必要があります。
そして、住宅ローンをいくら借り入れるかが決まれば、月々の返済金額が判ります。
それによって、今後のライフプランを立てることができます。
住宅ローンの申し込む前に、ファイナンシャルプランナーに返済計画をもとにしたライフプランを立ててもらうのもおすすめします。
第三者の目、特に専門家からこの返済計画は無理がないかを見てもらえれば安心できるかと思います。

建築請負契約を結び、建築確認申請を行う

銀行で住宅ローンの本審査で承認されるといよいよ、家づくりが動き出します。

建築会社に正式に家づくりを依頼する場合、建築に対する工事請負契約を交わすことになります。
契約後、工事を着手するにあたり、役所に建築確認申請を行い、申請に問題が無ければ役所から確認申請済書が発行されます。これをもって工事が着手されます。

ここで気を付けなければいけないのが、土地の属性です。

土地には、それぞれ地域により用途が制限されています。
低層の住宅のみ建てられる土地、高層のアパートやマンション、工場が建てられる土地などいろいろあります。その中でも、東広島市に多く見られる「市街化調整区域」
この市街化調整区域は、基本的には家は建てられません。
街化しないように制限をかけられている地域なので、家を建てようとするには、特殊な申請手続きが必要で、申請から許可が下りるまで約ひと月を要します。
そのため、時間と、資金が余分にかかることとなります。
その分、市街化区域に比べて土地代が安い場合が多く、そのあたりを、土地購入時にしっかり把握しておく必要があります。

着工

申請ごとが滞りなく進んでいくと、いよいよ工事が着手されます。
とその前にぜひ、やっていただきたいのが地鎮祭です。
この地鎮祭は、その土地に家を建てることを神様に報告し、許しをもらう神事です。
そのため、神主さんに来てもらい、地鎮祭を執り行ってもらいます。
お付き合いのあるお寺があれば、そちらの御住職にご相談を。寺院でも地鎮祭をしてくれるところもあります。
私はまだ経験がありませんが、キリスト教でも行ってくれるのではないかと思います。
その後、基礎工事が始まり、骨組みを作る「上棟」、内装工事と工事は流れていきます。
上棟の際に、工事を行う大工と顔合わせをも兼ねて、一日中とは言いませんが、立ち会ってもらえると、先での工事でもスムーズになります。
そして、最近その存在の認識がおかしくなっているように感じるものが上棟の際に施主(家を建てる人)から配られる「ご祝儀」です。
この祝儀というのは、上棟の日にかかわった職人や建築会社の関係者に配られていたのですが、最近、ハウスメーカーを中心に用意をしないでくださいというようになり、無くなりつつあります。
この際に、本当に祝儀の意味を分かったうえでそのような答えになっているのであればよいのですが、その意味を分かったうえで、お客様に伝えているか疑問に思うことがあります。

少しでも、お客様の負担を減らしたいというのはわかるのですが、この祝儀というものは、今後家がますます栄えますということを神様や、まわり近所にその姿を見せて、栄えた姿を見せるいわば予行演習のようなもので、縁起を担ぐものです。

そこを理解したうえで、辞退するというのは間違えではないと思います。
しかし、そういう意味があるのであればやりたかったと思われる方もいらっしゃるのではないかと思います。
一生に一度あるか無いかの晴れの日です。後悔の無いようふるまっていただきたいと考えています。

竣工・引き渡し

工事が順調に進み、家が完成してもすぐに住めるようになるわけではありません。
完成したことを、役所に報告し検査したのち検査済証が発行されます。
この検査済証の発効後、土地及び建物を法務局で登記を行いその建物の所有者を明記します。
所有者が公に認められてから、土地建物の金額を銀行がお客様に貸し付けを行い、建設会社に工事金額が振り込まれて、建物がお客様に引き渡されます。
そこでようやく入居して新しい生活が始まります。

家を建てるために必要な費用を詳しくご紹介

これまでにも、少しお金の話が出てきましたが、家づくりで最も不安に思われるお金の話を詳しく紹介してまいります。

土地の購入費

土地を購入する際に、土地代金以外にもかかる費用があります。

その一つが、土地の仲介手数料です。

土地の購入は多くの場合、不動産会社を通して行われます。その際に、不動産会社は、土地代金の3%+6万円と消費税を仲介手数料として受け取ることができます(簡易的な計算で、実際には複雑な計算方法があります)。

ちなみに、土地には消費税がかかりません。

その他にも、土地の登記の際に司法書士に支払う登録免許税や手数料、売買契約書の印紙代、そのほかに、その土地にかかっていた、固定資産税や都市計画税をかかっていた日数分が必要になります。
そして、土地を購入すると、不動産取得税を納める必要があります。
この不動産取得税は、家が完成したのち、手続きを行うと大半が返ってきますので、手続きを忘れないようにしましょう。

建築費

家を建てるための費用の大部分がこの建築費になります。
足場などの仮設、基礎、構造躯体、屋根、外壁、内装、設備などにかかる費用が含まれます。
そして、家は完成したときに一括で工事費を支払うことはありません。
工事費を支払うタイミングは、

  • 契約時:多くの場合工事請負金額の10%程度
  • 着工時:基礎工事が始まったとき。30%程度
  • 上棟後:上棟が終わったとき。  30%程度
  • 工事完成時:          残金

大方の目安になりますが、このようなタイミングで、建設会社に工事費が支払われます。

附帯工事費

建築費以外にかかる工事費があります。それが付帯工事費です。
それらには、地盤調査費、地盤改良工事費、浄化槽設置工事、外構工事、太陽光発電設置工事などがあります。
地盤調査費と外構工事費は必ず必要になるものですが、それ以外の工事は必要に応じてかかる工事になります。

外構工事は、どこまでやるかで金額が大きく変わりますが、地盤改良費はおおよそ 150万円、浄化槽設置工事 100万円 太陽光設置工事 150万円

家の大きさで大きく変わりますが、延べ床面積30坪ぐらいの建物で目安としてこれぐらいの費用がかかってきます。

諸費用

建築費、付帯工事費以外にかかる諸費用には、土地の購入の際の仲介手数料、土地の登記費用などがあります
その他にも、建物にかける瑕疵担保保険料、住宅ローンを申し込む際の事務手数料、場合によって保証料、建物にかける火災保険料、ローンを途中で前借するための中間金利、建物の登記費用などが必要で、諸費用も一般的に150万円程度はかかります。

家が完成するまでにかかる期間をご紹介

土地の有無や、建て替えなどの条件によって家づくりがスタートしてから完成までの期間は変わります。
土地を探すところからスタートとなるとどうしても時間はかかってしまいます。

 

最短期間を叶えたいときは建売住宅が選択肢になる

土地が見つかったとしても、そこから家づくりをはじめると、1年近くのスケジュールを要することになります。
子供の入学などゴールの時期が決まります。スケージュールに余裕がない場合、建売住宅を購入するのが最短で家を手に入れる方法になります。

 

時間をかける=良い家』に必ずなるわけではない

家づくりを始めると、どのような間取りが良いか、外観は、内装、設備と決めなければいけないことがたくさんあります。意思決定に時間がかかってしまうと着工も遅れてしまい、入居の時期も遅くなってしまいます。
もしも、賃貸住宅に住みながら家づくりを進めているのならば、この期間も家賃や光熱費が発生しています。迷う気持ちも痛いほどわかりますが、思い切った決断も必要です。

家を建てるときのポイントを2つご紹介

家づくりを始めるうえでどうしてもお伝えしておきたいポイントがあります
多くのお客様の家づくりをお手伝いさせてもらっていた中でここをおさえておけば、家づくりがスムーズに進むなと思うポイントが大きく分けて2点ほどあります。

スケジュールに余裕を持つ

季節によってゴールが決まっているスケジュールがあります。
子供の入学に合わせる時や、勤め先が変わるといったものがこれに当てはまるかと思います。
多くの方が、家を建てたら一生そこで暮らすこととなるのですから、決断は慎重になってしまいます。
しかし、良い土地というのはみんなが探しているため、理想通りの土地に出会えることは稀です。
お子さんが入学することは、お子さんが生まれたときにわかることです。この時期に家づくりを考える方は多くいらっしゃいます。
ですので、3~4年前から土地を探し出しても決して早すぎることはないかと思います。

将来の暮らしやすさも考える

家のデザインにもはやりがあります。
最近では軒のないデザインが多く見受けられます。
確かにスタイリッシュで格好がよく見えます。
でも、少し考えてみてください。そのデザインの家に一生暮らしていくのに違和感は出てきませんか?

間取りなども、子供部屋は広い必要はありますか?
子供たちは多くの場合、巣立っていきます。巣立っていった後の子供部屋はどのように活用しますか?
子供たちのこともとても大事ではありますが、お金を払い続けていくお客様が本当に快適に住み続けていける、無理なく生活ができる家づくりができることが理想だと思います。

東広島で家を建てる!ホームクリエたくみの家づくりとは

「家を任されたとき、近くの神社・仏閣を見て回れ」と私は師匠に言われたことがあります。古くからある建物には建てられている意味があり、どのようにして建てられたかを考えろという意味ではないかと思っています。
すでに他界してしまって本人に確認することはできないのが残念です。
その神社・仏閣がなぜこの方位で建てられているのか、そこに違和感があれば風がどちらから吹きやすいか、など家づくりに関するヒントがあったりします。
地形も変わってしまってすべてが当てはまるわけではないのですが、その土地を見てその土地を読み解くという作業は、私にとってとても重要な作業であり、面白いところです。

ひと昔前では考えられなかった、ドローンを使った日照のシミュレーションや、建物に使うサッシや断熱材をもとにした室温のシミュレーションを使うことにより、建ててからの生活をある程度予測できるようになりました。
お客様が、新居でどのような生活がしていきたいか、その生活を実現するためにはどのような素材を使い、どのような間取りにすればよいかといった「根拠のある」設計がホームクリエたくみの家づくりの根幹といえます。

東広島で家を建てるのならホームクリエたくみへご相談を

弊社では、多くのリフォーム工事も手掛けています。そのため、お客様の「こうしとけばよかった」という声をいろいろ聞いています。そこから新築の時からしておけばよいのでは?といったポイントを標準仕様としています。

それは、無垢の杉床板であったり、壁天井の仕上げ材を珪藻土にしていたりといったところに生かしております。
このように、お客様からの声から生まれた「ホームクリエたくみの家」。
家を建てようと思った際にはぜひお声掛けください。

まとめ

一生に一度あるかないかの家づくり

土地選びも一度かもしれません。
弊社では、提携している地元の不動産業者から土地の情報も提供があり、希望のエリアを中心に土地を探すこともしております。
地元で長くやっていると、地主さんから声をかけてもらえることもあり、地元の鮮度の良い情報も入ったりします。

このような情報をもとに、存分に楽しんでいけるような家づくりを共に東広島という土地で提供できればと思っています。

 

 

 

 

 

 

 


森本一喜
森本 一喜

1974年10月13日生まれのO型。平和主義者のてんびん座。14歳を筆頭に、11歳、7歳の三姉妹を持つ絶賛子育て中の44歳。八本松小学校、八本松中学校、賀茂高校、福山大学卒という生粋の地元人。
大工として弟子入りし修行を積み、6年後に独立、その後二級建築士を取得して設計事務所立ち上げる。
現在はホームクリエたくみで設計・施工・管理を担い、お客様が心から喜びを感じる家づくりのお手伝いをしている。

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