親名義の土地に子ども世帯が家を建てるときの注意点 ～贈与税・相続時精算課税制度・暦年課税の違い～

注文住宅をご検討中の方からよくいただくご相談に、
「親名義の土地に家を建てたいのですが、名義をどうすればいいですか？」
というものがあります。

このとき、土地を親の名義のままにするか、子へ名義を移すかで、税金や将来の相続に大きな違いが出てきます。

親名義のまま家を建てる場合

親の土地に子が家を建てると、土地は親の名義、建物は子の名義になります。

メリット

• 贈与税や贈与の登記費用が不要

• 初期費用を抑えて家を建てられる

デメリット

• 住宅ローンの審査が厳しくなる場合がある（担保に土地が使えないため）

• 将来の相続時に土地を相続しなければならず、兄弟姉妹と分割でもめる可能性がある

子名義に贈与してから建てる場合

親から土地を贈与してもらい、子の名義にしたうえで家を建てると、土地と建物の名義が揃うので安心です。

メリット

• 住宅ローンの審査がスムーズ

• 将来の相続時に土地をめぐるトラブルが起きにくい

デメリット

• 贈与とみなされ、原則として贈与税が発生

• 登記費用（登録免許税：評価額の2％）や司法書士・税理士への手続き費用が必要

贈与税の計算イメージ

贈与税は「相続税評価額（路線価や固定資産税評価額）」を基準に計算されます。

例：評価額約327万円の土地を贈与した場合

• 通常の贈与では 30～50万円程度の贈与税 が発生

贈与税をゼロにできる「相続時精算課税制度」

親から子への贈与には 相続時精算課税制度 が利用できます。

• 2,500万円まで非課税

• 超えた分は一律20％課税

• 将来の相続時に合算して精算

今回のように評価額が数百万円の土地であれば、贈与税は ゼロ円。
費用としては「登録免許税（約6万5千円）＋司法書士・税理士費用（10～20万円程度）」で済みます。

暦年課税との違いと注意点

もうひとつの代表的な仕組みが 暦年課税制度 です。

• 1年間（1月～12月）の贈与について、110万円まで非課税

• 超えた部分に応じて累進課税で贈与税を計算

例えば、毎年少しずつ贈与していけば、コツコツ非課税で財産を移せるメリットがあります。

ただし、相続時精算課税制度を選択すると、暦年課税には戻せないというデメリットがあります。
つまり、今後その親からの贈与はすべて「相続時精算課税」で申告しなければならず、毎年110万円まで非課税のメリットは使えなくなるのです。

まとめ

親名義の土地に家を建てるときは、

• 親名義のまま建てる（初期費用は安いが将来の相続で課題あり）

• 子名義に贈与して建てる（費用はかかるが相続リスクが少ない）

という二つの方法があります。

特に住宅ローンを利用する場合は、子名義にしてから建てる方がスムーズ。
その際には「相続時精算課税制度」で贈与税を抑えつつも、暦年課税に戻せないことを理解して選択することが大切です。

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