中古戸建てを購入しリフォームする

　　　　　メリットとデメリットとは

 

世界各地の紛争などの問題から

端を発した物価高は

住宅も例外なく訪れました。

建築業界では

「ウッドショック」と呼ばれる木材の高騰から

ほぼすべてのものが

今までの価格の上昇とは

比べ物にならないほど

価格が上がりました。

個々の上昇を家１軒分にすると

３０坪程度の住宅で

約３００万円から５００万円あがったように思えます。

 

そのような背景から、中古の戸建てを購入して

リフォームをしたいという相談が増えています。

 

この度は、その中古戸建てのリフォームについて説明をします。

 

中古戸建てのメリット　デメリットの説明の前に、

「リフォーム」と「リノベーション」の違いについて

解説します。

・リフォーム

：老朽化した部分や破損個所を修繕する工事

・リノベーション

：住まいの性能向上やデザインや間取りを変更する

といった住み心地を改善する工事

 

中古戸建てのメリットとしては、

・新築を土地の購入から行うことに比べると、コストを抑えることができる
・住みたい地域で造成地がない場合でも探すことができる
・建物が実在するため、生活のイメージがわきやすい
といったことがあげられます

 

中古住宅のリフォーム・リノベーション工事のデメリットとしては、

・耐震基準を満たしていない建物を現状の基準まで上げる工事となるとかなりの費用が掛かる
・見えない場所が痛んでいる場合がある

表面上問題場なさそうな建物でも、確認が難しい
・床下
・天井裏
・壁の中
・傾き

といったところに大きな劣化がある場合、

専門業者でないと発見できない場合があります。

 

そのような劣化などの確認のためにも

「インスペクション」という建物の診断

を受けることをお勧めします。

 

 

リフォーム前提で中古戸建てを

　　購入するときのポイントをご紹介

 

中古戸建ての購入には、注文住宅を建てるときとは違った注意点があります。

 

建物の必要書類を確認する

図面が確認できれば良いのですが、

建てられた時期が古いものになると図面が無かったり、

図面と実際の建物が若干違うことがあります。

さらに、図面を確認するときに

建築確認申請の検査済証があるかを確認しましょう。

現在は当たり前なのですが、

１９９８年では完了検査を受けて

検査済証が発行された住宅は３８％と意外に低水準でした。

そのため、築３０年を超えるような建物は

検査済証がない可能性があります。

 

住宅ローンの条件を確認する

先にも述べた検査済証がない場合、住宅ローンが組めない場合があります。

その他にも検査済証がないと、建築確認申請を伴う工事、

例えば１０㎡を超える増築などの工事ができません。

どうしてもとなると、

現行の建築基準にかなうような建物にする必要があり、

そのためには

現状の建物の図面の作成から取り掛かることになり、

その図面をもとに

現在の建築基準を満たしていない部分を改善する必要があり

その費用も多くかかることになります。

 

安全性にこだわる

住宅の耐震基準は１９７１年と１９８１年、２０００年に

大きく改正されています。

現在の耐震基準は２０００年に制定されたものになります。

１９８１年６月１日以前に建てられた建物は

「旧耐震基準」と呼ばれ、

安全の基準が異なります。

旧耐震基準では、「震度５程度の地震で大きな損傷を受けないこと」とされていますが、

新耐震基準では

「中程度の地震では軽微なひび割れ程度の損傷にとどめ、震度６程度の大規模地震で建物の倒壊や損傷を受けないこと」と定められ、謡われている文言も安心感が違います。

その他にも、その建物が建っている場所の災害リスクがあるか、

ハザードマップなどを活用して調べておく必要があります。

ひがしひろしまっぷ － 地図 －

 

中古戸建てをリフォームするときの

　　　　　　　費用相場はいくら？

 

東広島で中古戸建てを購入後、

かかるであろうリフォーム工事の費用の相場をご紹介します。

工事の内容や使用する材料や設備により

金額は変わりますが目安になる金額をあげていきます。

 

水回り

キッチンやユニットバスといった設備の交換には

下記のような費用がかかってきます。

キッチンの交換

：１００万円から３００万円
在来（床や壁がタイル）の浴室からユニットバスへの交換

：１５０万円から３００万円
ユニットバスからユニットバスへの交換

：１００万円から２００万円

浴室の工事は

構造躯体が劣化している場合が多く見受けられるため、

交換の費用以外にも、修繕費用が掛かることを前提とした計画良いと思います。

それ以外にも、断熱工事は維持費のことを考えるとやっておくべきだと思います。

 

内装

壁紙の張替えは１㎡あたり　2.500円から3,000円

状態にもよりますが、

壁紙の上に直接珪藻土を塗って

仕上げる方法も雰囲気が変わりお勧めです。

雰囲気が変わるだけではなく、調湿であったり消臭も期待できます。

その時の費用は1㎡あたり5,000円程度になります。

 

収納

押し入れをクローゼットへ変更する工事を良く行います。
布団を収める中段を無くしたり、

半分にしたりして洋服をかけられるようにしたり、

照明をつけるなどの工事があります。

その際、他人の目が余り気にならないプライベートな個室である場合、

建具を設置しなければ費用を抑えることができます。

見た目が気になる場合、ロールスクリーンで目隠しする方法もあります。

 

居室

リビングは家族が集まる場所になるため

ご要望の多くなる場所です。
キッチンの位置を変えてLDKへ間取りの変更をしたり、

照明を変えたり、大胆な模様替えをやりたくなります。

その他にも、家族が長くいる場所になるので、

サッシや、断熱工事を行い、

維持費をおさえて快適な空間を作ることをお勧めします。

 

玄関まわり

玄関もセキュリティや断熱性能を考えると

玄関サッシの交換がおすすめです。
最近では、壁を傷めることなく建具を交換することのできる

「カバー工法」で玄関を交換することができます。

工期もだいたい1日で終わります。

交換費用は５０万円ほどになります

 

外壁や屋根、ベランダ

外壁や屋根の塗装は大掛かりです。
どちらも、足場が必要になるため

同じタイミングで行うことが理想です。

屋根は、使用している材料で

メンテナンスの期間は変わります。

カラーベストは10～15年ごとに塗装

工事費は100万円程度

ガルバリウム鋼板は20～30年ごとに塗装

工事費は100～120万円

瓦は50年ぐらいはメンテナンスは基本的に必要ありません。
葺き替え費用は200～400万円ほどです。
30坪程度の大屋根のみの場合の目安になります。

 

外構

ひと昔前、家を塀で囲み

プライベートを保つように

設計された外構が良く見受けられました。

今は、開放的な外構のほうが

人目に付きやすいため

防犯上優れているとされ考え方が大きく変わりました。

外構は、最低限でも生活はできますが、

きちんと整備されたお庭がある家は

やはり、たたずまいが締まります。

 

耐震・断熱

見た目の良さよりも、

安心して快適に暮らせることが最重要事項だと思います。

耐震性と断熱性能をしっかりしておけば、

10年20年たった時に

水回りが壊れたとしても

十分に暮らしていけます。

将来、子や孫に少し手を加えれば済み続けられる家を残すか、

何百万円もかけて

壊さなければいけない家を残すか

どちらが良いかは明白です。

かけられる予算も限られる中、

見た目に変わらない地味な工事かもしれませんが、

考慮していただきたい重要な工事です。

 

中古戸建ての

リフォームで活用できる制度をご紹介

 

中古戸建ての購入に住宅ローンを使うことは可能ですが、

新築住宅の購入に比べると条件や審査は厳しい傾向にあります。

このことから、リフォームで使える補助金はしっかり活用したいもの。

ここでは、補助金などを紹介いたします。

 

長期優良住宅化リフォーム推進事業

長期優良化リフォーム補助金は、

既存住宅の耐震性や断熱性能の向上、

バリアフリー化などを目的とした改修工事を支援する制度です。

一定の基準を満たすリフォームを行うことで、

最大250万円の補助金が受け取れる場合があります。

対象は戸建てや共同住宅で

工事内容や住宅の性能向上レベルにより補助額が異なります。

省エネ性能の向上や長寿命化を図るリフォームに活用できる制度です。

https://www.mlit.go.jp/report/press/house04_hh_001224.html

 

 

子育てエコホーム支援事業

子育てエコホーム支援事業は、

エコ住宅の普及と子育て世帯の住環境向上を目的とした

補助金制度でした。

高い省エネ性能を備えた住宅の新築やリフォーム工事に対して

補助金が支給される制度でしたが、

2024年度分はすでに募集を終了してしまいましたが、

先日補正予算が閣議決定され

類似した補助制度の継続が決まりました。

2025年３月に詳しい内容が発表予定ですが、

2024年11月以降に契約した場合、補助の対象になるようです。

https://kosodate-ecohome.mlit.go.jp/reform/

 

次世代省エネ建材の実証支援事業

次世代省エネ建材の実証支援事業は、

高性能な断熱材や蓄熱材など、

最新の省エネルギー建材を活用した

住宅改修を支援する制度です。

既存住宅の断熱性能向上を目的としており、

エネルギー消費の大幅削減や快適性の向上を目的としています。

そのため、工事終了後、どれほどその工事が

エネルギー消費を抑える効果があったか

という調査報告が必要になります。

https://sii.or.jp/meti_material06/

 

 

既存住宅の断熱リフォーム支援事業

既存住宅の断熱リフォーム支援事業は

公益財団法人北海道環境財団が行っている補助事業で、

北海道環境財団なのに

対象地域は全国です。

家全体の断熱工事「トータル断熱」、

部分的な「居間だけ断熱」に事業を分けており、

工事内容に合った補助を選択することができます。

https://www.heco-hojo.jp/danref/index.html

 

住宅ローン減税

中古戸建てを購入した場合でも

住宅ローン控除を受けることができます。

ただし、
木造住宅は築20年以内であること、

ローンの返済期間が10年以上であること、

耐震基準を満たしていれば

20年を超えていても控除対象になる

といった条件が付くようです。

この条件については、各銀行に確認しましょう。

 

控除の内容は、2024年の状況は、

• 控除率：年末のローン残高の0.7%
• 控除期間：最長13年間
• 控除対象限度額：
  • 一般住宅：3,000万円まで
  • 認定住宅（長期優良住宅など）：5,000万円まで

となっています。

 

中古戸建てを

　　リフォームするときの注意点とは

中古住宅を購入後そのまま住まれる方は稀です。

そのため、購入から工事完成まで

 

スケジュールに余裕を持つ

中古住宅購入後、

所有権移転後工事を開始することが

できるようになります。

そこで、時間がかかってしまう場合もありますし、

工事開始後、思わぬところが劣化していて、

追加で工事が必要になることもよくあります。

そのため、入居までのスケジュールは

余裕を持っておいた方が安心です。

 

専門家に状態を確認してもらう

先にも述べましたが、

表面だけでは

確認の取れない場所は多くあります。

そのため、購入前に既存住宅状況調査技術者の資格を持つ建築士などに、
インスペクションを依頼することをお勧めします。

 

優先順位を決めておく

「安全性の確保」「快適性の向上」など、

何がこの先の生活において重要かということを思い描いて、

優先順位を決めましょう。

その優先順位を決めて、

予算内におさまるように工事計画を立てる必要があります。

 

 

東広島の中古戸建てリフォームは、

　　　ホームクリエたくみにご相談を

 

「ホームクリエたくみ」は

東広島市に密着した工務店で、

地域の特性を理解したリフォームの提案が可能です。

これまでにも多くのリフォーム事例があり、

安心して住み続けられる家づくりをお手伝いしています。

施工事例①

https://home-takumi.com/works/higashihiroshima-tsamatei-2/

古民家のフルリノベーション

 

施工事例②

https://home-takumi.com/works/higashihiroshima-tsamatei-3/

住み心地にこだわった、1階断熱改修リフォーム

 

まとめ

 

古戸建てのリフォームは、

費用を抑えつつ

理想の住まいを実現できる

魅力的な選択肢です。

ただし、見た目だけのリフォームではなく、

家族が安心して

なおかつ快適に生活することが重要です。

購入前の建物の状態確認や資金計画から、

東広島で信頼できるリフォーム会社をお探しなら、

「ホームクリエたくみ」にぜひご相談ください。