2024年10月22日

【注文住宅】土地探しはどうするの？知るべき用語＆知識、探し方をご紹介

注文住宅は土地探しが重要である

注文住宅を建てる時、家のデザインや間取りも重要ですが、思い描く家を建てる土地探しも非常に重要です。しかも、理想的な土地は思っているより圧倒的に少ないことという現実に直面する方が多くいらっしゃいます。
ここでは、土地探しがなぜ重要なのか、その理由を詳しく解説します。

立地条件やエリアによって建物の大きさが決まっているから

家を建てられる土地には、建ぺい率と容積率という基準があり、どのくらいの大きさの建物が建てられるかが決まっています。これらは、地域ごとに決まっており（これを用途地域といいます）その地域によって細かく制限されています。
その他にも、斜線制限といって、自宅の北側の家の日あたりを大きく妨げることの無いようにするための高さを制限する規制もあります。

資産価値に影響するから

家は住むためのものですが、同時に資産でもあります。今の日本の建物は築年数が経過すると劣化し、資産価値が下がりますが、土地自体の価値は大きく変動しにくいものです。土地の資産価値は、周辺の交通アクセス、買い物の利便性、通学のしやすさや治安などの要素に大きく影響されます。将来的に売却を考える場合でも、良い立地にある土地は資産価値を保ちやすいため、慎重に選ぶことが重要です。

費用を左右するから

土地の形状や条件によって、費用も大きく変わります。整形された造成地は事前に上下水道やガス管などのライフラインが整備されていたり、前面の道路を広く拡張していたりするため、建築しやすく、人気が高いため価格が高い傾向にあります。
一方、不整形地や複雑な形状の土地は坪単価が安くなることがあります。ただし、不整形地でも工夫次第で良い家を建てられることもあるため、設計の自由度を考慮しながら土地を選ぶことがポイントです。
しかし、中にはそもそも家が建てられないため安く売りだされている土地があるため、その点は十分に気を付けなければいけません。

注文住宅で土地を探す前に知っておきたい用語や知識をご紹介

土地を探し始めると目にする土地の情報紙。
そこには見慣れない単語が並んでいますが、ここでは、土地探しを始める前に知っておくべき基本的な用語や知識を簡単に解説します。

建ぺい率

建物を建てられる面積の割合のことを指します。土地面積に対して、どれくらいの広さの建物を建てられるかを制限するもので、地域ごとに異なります。
例えば、建ぺい率が60%の場合、100㎡の土地では60㎡まで建物を建てることができます。

 

容積率

土地面積に対して、その土地で建てることができる、建物の延べ床面積の割合を指します。容積率が高いと、土地の面積に対して複数階建ての建物が建てられるため、空間を有効に活用できます。
例えば、容積率が150%であれば、100㎡の土地に150㎡の延べ床面積を持つ建物が建てられます。

 

用途地域

その土地にどのような用途の建物が建てられるかを示す区分です。住宅地や商業地、工業地など、用途地域によって建てられる建物の種類や規模が異なります。
なので、用途地域によっては、家が建てることができない地域もあります。

 

地盤

土地の地盤は建物の耐久性や安全性に直接関わります。軟弱な地盤では地震や台風などの自然災害に弱く、追加の地盤改良工事が必要になることがあります。また、購入予定の土地が自然災害に対してどの程度のリスクがあるかを示すハザードマップも確認しておくことが重要です。

 

高さ制限

建物の高さを制限する規定です。景観保護や採光、通風を確保するために定められている場合があります。

 

ハザードマップ

洪水や地震などの自然災害のリスクを示す地図です。土地を選ぶ際は必ずハザードマップを確認し、安全性を確認することをお勧めします。
東広島市では、「ひがしひろしまっぷ」と検索すると、ハザードマップや、用途地域などを確認することのできるサイトを閲覧することができます。

日照と通風

土地の向きや周辺環境によって、日当たりや風通しが異なります。快適な住環境を実現するためには、これらの条件も考慮しましょう。

生活インフラの整備

上下水道や電気、ガスなどのインフラが整っていない場合、追加費用がかかることがあります。土地購入前に確認が必要です。金額が安くても、水道が入っていなければ土地の中に入れてもらわなければいけません。目の前の道路の中に水道が来ていればまだよいのですが、複車線の道路の反対側であったり、ずいぶん離れたところまでしか水道が来ていなかったりすると、数十万円から条件によっては数百万円の費用が掛かる場合があります。

下水道が来ていなければ、浄化槽を設置する必要があるため、こちらも数十万円の費用が掛かることになります。それらの費用を踏まえて、金額が折り合うようであれば購入を検討してもよいかと思います。

 

周辺環境

住みやすさに直結する要素です。大きな要素としては、買い物ができる店舗や学校、病院の有無、交通アクセス、治安など、生活に必要な施設が近くにあるかなどがあり、細かな要因には、ゴミステーションからの距離や、電柱の場所などが挙げられます。

 

整形地と不整形地

 

整形地とは、造成された土地で一般的に長方形や正方形に近い形をした土地を指します。
土地が有効に使えるため家の計画が容易です。
それに対して、不整形地とは、L字型や三角形など、いびつな形をした土地のことです。敷地の一部が細くなっていたり、角が丸まっていたりする場合もあります。不整形地は、敷地の形が独特であるため、整形地よりも設計や施工に工夫が必要になります。
そのため、整形地より不整形地の方が価格が安い場合が多いです。

盛土工事と擁壁工事

平地の少ない広島県では、宅地を造成する場合、山を削る場合があります。
その時、削りだされた土地が「切土」と呼ばれ、土を入れて平らにされた土地を「盛り土」と呼ばれます。切土はもともと地盤があったところを削り出した土地になるため比較的地盤が強のですが、盛り土は新たに土を入れて作られた土地なので切土に比べると脆弱な地盤になります。そのため、切土より盛り土の方が土地の値段は下がります。
山を削って作られた造成地は階段状に形成されるため隣地と高低差ができます。その際に、隣地との高低差が5メートルを超える場合、建物を建てるための規制があるため注意が必要になります。

注文住宅の土地の探し方をご紹介

土地探しの方法はさまざまですが、代表的なものをいくつかご紹介します。

工務店やハウスメーカー

多くの工務店やハウスメーカーでは、建築だけでなく土地探しからサポートしてくれるところもあります。建てたい家に合わせて土地を提案してもらえるため、土地と建物のトータルコストを把握しやすくなります。また、地域密着型の工務店であれば、その地域ならではの情報を活かした土地選びのアドバイスを受けることも可能です。

不動産屋

不動産屋には、工務店やハウスメーカーが持っていない土地情報がある場合もあります。特に、地元の個人経営の不動産屋は古くからの地主とつながりがある場合があり、人気のエリアや好条件の土地の情報を持っていたり、新たに宅地を不動産屋自身が造成することもあるため、いくつかの不動産屋に相談してみると良いでしょう。

自分で探す

インターネットの不動産情報サイトを利用して、自分で土地を探す方法もあります。気になるエリアに足を運び、実際の環境や近隣の様子を確認することも大切です。特に、日当たりや風通し、周辺の生活インフラの整備状況などを自分の目で確認しておくことをおすすめします。
しかし、個人で集められる情報は、本職が手に入れる譲歩に比べると限られます。
なので、不動産屋や、工務店などに足しげく通う方が良いかと思います。

注文住宅の土地を探す手順をご紹介

注文住宅を建てる際、最初に直面する大きな課題の一つが「土地探し」です。理想の家を建てるためには、家の設計だけでなく、その土台となる土地選びが非常に重要です。今回は、土地を探す際の具体的な手順を、初めて土地を探す方でもわかりやすくご紹介します。

土地の予算を決める

土地の予算を決めると言っても簡単なことではありません。土地を購入した後、家を建てないといけないわけですから、家を建てて住み続けることを念頭に置いた金額を設定しなければいけません。では、どれほどの金額を土地にかけることができるのか？家には、家本体の価格以外にも、土地の地盤補強や火災保険、土地や家の登記などの諸費用もそれなりの金額になります。その額は、土地建物の金額にもよりますが、300万円から500万円くらいはかかるのではないでしょうか？家の金額と諸経費を足した金額を総予算から引いてあまりの金額の範囲内で購入できる土地を探すことが理想的です。

エリアなどの希望条件をまとめる

住みたいエリアや条件をリストアップします。
しかし、知っておいてほしいことは、全ての条件を満たす土地を見つけるのは難しいということです。そのため、希望する条件に優先順位をつけて、何が一番大切かを考えましょう。

たとえば、以下のような項目を基に、土地探しの条件を整理します。

• 交通の利便性: 主要な駅やバス停へのアクセス
• 学校や保育施設の距離: 子育てを考慮して、通学しやすい距離か
• 買い物のしやすさ: スーパーや商業施設への距離
• 日当たり: 南向きや、周囲に遮る建物が少ない場所か
• 治安: 周辺環境の安全性

車を利用するか、公共交通機関を利用するかによって、優先順位が変わることもあるでしょう。また、通勤や通学の時間も考慮に入れて、現実的な距離やアクセスのしやすさを確認することが重要です。

土地を探す

土地の探し方には、上にも書いたように複数の方法があり、それぞれメリット、デメリットがあります。

土地の見学・調査

希望に合う土地が見つかったら、実際にその土地を見に行きましょう。
土地の外観や周辺環境を確認するだけでなく、ハザードマップも忘れずにチェックします。ハザードマップは、その土地が洪水や地震などの自然災害リスクをどれだけ抱えているかを示しています。災害リスクの高い土地は、将来的なトラブルや保険料の増加にもつながる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。
ハザードマップには、多くの情報がのせられているため、工務店や不動産屋にわからないところや気になるところは、質問しておきましょう。その場で、わからなければ調べてもくれます。

また、日当たりや風通しも現地で確認するのがおすすめです。季節や時間帯によって、日照や風の通り方が異なる場合もあるため、何度か足を運んで調査するのが理想です。

売買契約

最終的に「この土地に決めた！」という段階に進んだら、いよいよ売買契約を締結します。契約の前には、土地の法的状況や制約についても確認しておきましょう。例えば、その土地に建てられる建物の高さや用途制限があるかどうか、建築基準法や都市計画法に違反していないかなどの確認が必要です。

また、契約時には不動産屋や工務店の担当者としっかり相談し、手数料や税金、土地にかかる諸費用を含めた総額を確認しておくことが重要です。余計なトラブルを避けるためにも、書類にサインする前に不明点や疑問点を全てクリアにしておきましょう。

注文住宅の土地探しのポイントとは

注文住宅を建てるための土地探しには、いくつかのポイントがあります。以下にその要点をまとめます。

優先事項を見極める

最初に優先順位を設定し、予算、エリア、交通の便、学校区、買い物の利便性など、何を最も重視するかを決めておきましょう。

施工会社を同時進行で探す

土地の購入費用と家の建築費用を住宅ローンで賄う場合がほとんどになると思います。その場合、土地の代金の決済と建築費用の決済との期間が長くなると負担する中間金利が増えることになります。そのためにも、土地の購入後、スムーズに建物の工事が始められるように、土地を選ぶことと、施工会社を選ぶことは同時期に進めるか、施工会社と一緒に土地を探すことをお勧めしますお勧めしますお勧めします

自治体の補助金などを活用する

以前は、浄化槽の設置に東広島は補助金を出してくれていました。残念ながら、年々縮小されて最終的には無くなってしまいました。
しかし、受けられる補助金もあります。
例えば、古屋の残る土地を購入し、その古屋が汲み取りである場合、汲み取りから浄化槽にするということで補助金を受け取ることができます。

その他にも、地域によっては、建物の解体に補助金が出たり、両親の近くに家を建てると出る補助金があったりします。

 

東広島で注文住宅の土地を探すのならホームクリエたくみへ

ホームクリエたくみでは、提携している不動産屋さんと納得のいくまで土地探しにお付き合いいたします。

8割のお客様が土地探しから一緒に行っている

家づくりを考えている方で、土地はありますという方はほとんどいらっしゃらず、土地探しから始められる方が8割以上いらっしゃいます。そのため、土地から探すことは特別なことではないので、まずは相談してください。

希望に合わせたご提案が可能である

希望の土地と巡り合うことはなかなか困難で、弊社のお客様の中には3年以上探されていて、購入された方もいらしたり、たまたま、希望エリアで造成が始まる情報が入り、即決という方もいらっしゃいます。
中には、中古物件を購入後、解体をして立て直した方もいらっしゃいます。
中古物件の場合、解体費用は掛かるのですが、メリットもあります。

例えば、中古物件の場合、塀などは古くはなっていますが、取り合えずの外構はされているためお金をかけなくてもよかったり、上下水道の分担金を前済まれていた方が払っているため、少なくて済む場合もあります。

その他にもどのような方が生活しているか調べることも可能であるところもメリットの一つです。

地域密着型ならではの情報をお伝えできる

長く東広島で生活しながら、家づくりをしているため、ハザードマップだけではわからない、経験からのアドバイスもできるので、土地からお探しの方も是非ご相談ください。

まとめ

前にも書きましたが、実際に東広島で生活をしながら家づくりをしているので、家を建てた後、アフターサービスだけではなく、生活するうえでの相談もしばしば。
おせっかいなことをいうこともあるかもしれませんが、お気軽にご相談ください。